동대문구 전세보증금 1억원 올랐지만, 더는 오르지 않는다

2023년 4월 4.3억원에서 2024년 9월 5.3억원으로 오른 동대문구 아파트 전세보증금. 1억원 상승은 사실이지만, 그 궤적을 자세히 보면 시장의 방향은 이미 바뀌었습니다. 초반 급등 이후 지금은 안정화 국면에 접어든 것입니다.

동대문구 아파트 평균 전세보증금 추이

초반 4개월은 가팠고, 이후 9개월은 거의 멈췄다

동대문구 전세보증금의 상승은 일정하지 않습니다. 2023년 4월부터 8월까지 단 4개월 사이에 0.7억원(16.3%)이 올랐습니다. 같은 상승폭이 다시 일어나려면 2024년 중반까지 기다려야 했습니다. 이는 시장이 이미 두 개의 서로 다른 국면을 경험했다는 뜻입니다.

2023년 9월부터 2024년 6월까지 9개월간 상승폭은 0.3억원(6.25%)에 불과합니다. 월별 변동폭도 축소되었습니다. 2023년 상반기 ±0.2억원의 큰 진폭이 2024년 상반기에는 ±0.05억원으로 좁혀졌습니다. 숫자상 1억원 상승은 맞지만, 그 상승이 언제 일어났는지에 따라 시장의 신호는 완전히 달라집니다.

이 두 국면의 차이는 무엇 때문일까요? 시장에 어떤 전환점이 있었는지 추적하면, 지금의 보증금 수준이 언제까지 유지될지 가늠할 수 있습니다.

금리와 규제라는 외부 충격이 2023년의 급등을 만들었다

2023년 초부터 중반까지의 급등은 임차인들이 갑자기 더 낸 것이 아니라, 시장이 더 많은 돈을 요구한 것입니다. 당시 금융시장의 금리 인상과 전세대출 심사 강화가 핵심 배경입니다. 임차인들은 높아진 금리 속에서도 전세를 구해야 했고, 전세금에 금리 인상분이 고스란히 반영되었습니다.

한국은행의 누적 기준금리 인상으로 시장금리가 상승했고, 이는 임대사업자들의 자금조달 비용을 올렸습니다. 동시에 2024년부터 전세대출보증의 126% 룰이 적용되면서 차입 한도가 제한되었습니다. 임차인과 임대인 모두 제약이 생긴 상황에서 보증금은 급등할 수밖에 없었습니다.

이러한 외부 충격에 시장은 어떻게 반응했을까요? 단순히 보증금을 더 낸 것이 아니라, 더 근본적인 회피 전략이 나타나기 시작합니다.

동대문구 아파트 평균 전세보증금 주요 수치

임차인들이 전세를 포기하고 월세로 옮겨갔다

2024년 중반부터 전세보증금의 상승이 둔화된 이유는 임차인들이 불가능한 조건에 맞춰가지 않았기 때문입니다. 대신 전세 시장 자체를 떠났습니다. iM증권 부동산 리서치에 따르면, 전국의 전월세 계약 중 월세 비중이 2020년 38.9%에서 2025년 56.5%로 17.6%p 올랐습니다. 5년도 안 되는 기간에 임차의 절반이 전세에서 월세로 전환된 것입니다.

전세 공급도 급격히 줄었습니다. 같은 자료에 따르면 2025년 8월 서울 전세 매물이 연초 3.2만호에서 2.3만호로 27% 감소했습니다. 임대차 2법의 4년 기준 전세 보증금 상승 폭 제한이 전세 공급을 위축시키는 역할을 했고, 그 결과 보증금이 오른 것이 아니라 거래가 줄어들었습니다.

결국 동대문구 보증금이 5.3억원에 도달한 것은 시장이 균형을 찾아 안정화된 신호일 수 있습니다. 더는 급등이 아니라 구조적인 재편 속에서 새로운 가격이 정해진 것입니다.

보증금 5.3억원은 새로운 기준선이지, 과도한 수준이 아니다

2024년 9월부터 2026년 6월까지의 추이를 보면, 시장의 안정화가 얼마나 확실한지 알 수 있습니다. 동대문구 아파트 평균 전세보증금(현재 구간)은 2025년 7월 5억원에서 2026년 6월 5.9억원으로 12개월간 0.9억원 상승했습니다. 월평균 0.075억원의 상승으로, 이전 급등기의 월 0.175억원과 비교하면 절반 수준입니다.

더 중요한 것은 월별 변동 패턴입니다. 제시된 15개월 동안 월 변동폭이 0.2억원 수준으로 일관되었고, 이는 연 4% 이내의 정상적인 변동률에 해당합니다. 과거처럼 수개월 사이에 수십 퍼센트가 오르는 일은 반복되지 않았습니다.

이 안정화는 전세시장이 새로운 균형점을 찾았다는 의미입니다. 5.9억원은 더 이상 '올라가는 중인 가격'이 아니라 '정착한 수준'으로 봐야 합니다.

지금 전세를 고민한다면, 내일을 기다리지 마세요

현재 동대문구 5.9억원 수준에서 임차인이 할 선택은 두 가지입니다. 첫째, 이 수준을 지속될 가격으로 받아들이고 전세 계약을 갱신하는 것입니다. '내일 떨어질 것 같으니 기다리자'는 판단은 데이터로 뒷받침되지 않습니다. 2024년 9월 이후 15개월간 월별 변동은 연 4% 이내 범위에서만 움직였기 때문입니다.

둘째, 월세로 전환하는 것을 냉철하게 계산하는 것입니다. 5.9억원 수준의 전세금에 대한 월세 대체액이 얼마인지, 그리고 그것이 현재 월급으로 감당 가능한지 직접 계산해야 합니다. 전세 공급 위축과 월세 증가 추세가 이어진다면, 월세 차별화 가능성도 함께 고려해야 합니다.

더 이상 '언젠가 올라갈 것 같으니 비싸도 들어가자'라는 의사결정은 통하지 않습니다. 보증금의 상승이 거의 멈췄다는 것이 바로 그 이유입니다. 지금의 가격은 미래의 기대가 아니라 현재의 현실이기 때문입니다.

동대문구 아파트 평균 전세보증금 최근 흐름

시점	억원
202404	4.9
202405	4.7
202406	5.1
202407	4.9
202408	5.1
202409	5.3

자료: 국토교통부 실거래가 · 한국은행 ECOS

※ 이 글은 공개 통계를 정리한 일반 정보이며, 투자·법률·의료 자문이 아닙니다.