용산구 전세보증금 9.8억원, 고금리 시대에 '경제적 선택'이 흔들리다

2024년 9월부터 2026년 2월까지 18개월간 용산구 아파트 평균 전세보증금은 7.8억원에서 9.8억원으로 2억원 상승했습니다. 같은 기간 기준금리는 인하기를 거쳐 현재 2.5% 수준에서 안정화되면서, 전세 대출금리도 4~5% 선에 고착되었습니다. 높아진 보증금과 고착된 금리가 만나면서, 세입자가 마주한 선택의 기준이 근본적으로 바뀌고 있습니다.

용산구 아파트 평균 전세보증금 추이

18개월 만에 2억원 오른 보증금, 지난 석 달은 연속 상승

용산구 아파트 전세보증금은 2025년 12월부터 2026년 2월까지 연속 상승을 기록했습니다. 2025년 12월 9.0억원에서 2026년 1월 8.9억원으로 잠시 내렸다가, 2026년 2월 다시 9.8억원으로 올라섰습니다. 이 수준은 관찰 구간 중 최고치입니다.

더 넓게 보면 상승세는 더 뚜렷합니다. 2024년 9월 7.8억원이던 보증금이 지난 18개월간 2억원 올랐다는 뜻입니다. 같은 기간 최저는 2025년 2월의 7.7억원이었으므로, 변동 폭도 상당했습니다. 특히 최근 석 달의 연속 상승은 보증금이 여전히 오르는 추세 속에 있음을 시사합니다.

그런데 이 상승이 벌어진 바로 그 시점에, 금리의 방향이 바뀌었습니다.

금리 인상기 끝나고 고착된 4~5% 대 전세 대출금리

한국은행 기준금리는 2024년 10월부터 2025년 5월까지 3.5%에서 2.5%로 총 4차례 인하되었습니다. 이후 2026년 1월 기준금리는 2.5%로 동결되었으며, 현재까지 이 수준이 유지되고 있습니다. 금융감독원 금융기관 공시에 따르면, 2024년 하반기 이후 서울 주요 지역 전세 대출금리는 평균 4.0~5.0% 수준으로 형성되어 있습니다.

기준금리가 통상 전세 대출금리보다 1~2%포인트 낮다는 점을 고려하면, 현재의 4~5% 대 금리는 당분간 이 수준에서 안정화될 가능성이 높습니다. 세입자 입장에서는 높아진 보증금을 차입으로 충당할 때, 과거처럼 낮은 금리를 기대하기 어려운 상황이 된 것입니다.

높아진 보증금과 고착된 금리 수준이 만나면서, 예상과 다른 계산이 나타나기 시작했습니다.

보증금 차입 비용이 월세 수준으로 부담되는 역설

9.8억원의 보증금을 마련할 때, 자산으로 충당할 수 있는 비율은 사람마다 다릅니다. 보증금의 30%를 대출로 충당할 경우 약 2.94억원을 차입하게 되며, 금리 4.5% 적용 시 연간 약 1,323만원의 이자 부담이 발생합니다. 월 기준으로는 약 110만원입니다.

보증금의 40%를 대출로 충당하는 경우라면 더 극적입니다. 약 3.92억원을 차입하게 되고, 같은 금리에서 월 이자 부담은 약 147만원에 달합니다. 이는 용산구 아파트의 평균 월세 350~400만원대의 35~40%에 해당하는 규모입니다.

따라서 전세와 월세의 선택 기준이 더 이상 '보증금의 유무'가 아니라 '실제 월 지출액의 비교'로 바뀌어야 합니다.

용산구 아파트 평균 전세보증금 주요 수치

고가 전세 지역이 맞닥뜨린 구조적 변화

과거 전세 이자가 월 50~80만원대 수준이었던 시대와 비교하면, 현재의 상황은 완전히 다릅니다. 낮은 금리에서는 전세보증금이 높더라도 차입 비용이 무시할 수 있는 수준이었으니, 전세는 '경제적 선택'이라는 공식이 성립했습니다. 하지만 금리가 4% 이상 고착된 상황에서 보증금까지 높아지면, 그 공식은 작동하지 않습니다.

용산구의 사례는 서울 전역의 고가 전세 지역에 닥칠 변화를 미리 보여줍니다. 보증금이 높을수록, 금리가 높을수록, 전세는 더 이상 자명한 '경제적 선택'이 아닐 수 있다는 뜻입니다. 이제 세입자는 보증금 규모뿐 아니라 금리 비용까지 함께 계산하는 선택을 강요받고 있습니다.

당신의 갱신 시점에 실제 월 지출액을 계산해야 할 때

용산구에서 세를 들거나 갱신하려는 세입자가 할 수 있는 일은, 더 이상 '전세냐 월세냐'를 지역과 이웃의 관례로만 판단하지 않는 것입니다. 당신의 보증금 마련 능력, 현재 금리 수준, 그리고 거주 기간을 고려해 실제 월 지출액을 계산하는 수밖에 없습니다.

구체적으로는 여러 기관의 전세 대출금리를 비교할 가치가 있습니다. 지역별·기관별로 금리가 1~2%포인트 편차를 보이므로, 비교 과정만으로도 월 10~20만원의 비용 차이를 만들 수 있습니다. 2026년 7월 기준금리가 2.5%에서 2.75%로 인상된 것으로 보아, 향후 차입 비용은 더욱 증가할 가능성도 있습니다.

이제 보증금 규모는 선택의 기준이 아니라 계산의 출발점일 뿐입니다.

용산구 아파트 평균 전세보증금 최근 흐름

시점	억원
202509	7.9
202510	8.5
202511	9
202512	9
202601	8.9
202602	9.8

자료: 국토교통부 실거래가 · 한국은행 ECOS

※ 이 글은 공개 통계를 정리한 일반 정보이며, 투자·법률·의료 자문이 아닙니다.