집주인이 전세 보증금 올려달라고 할 때, 거절할 수 있을까요

계약 중간에 집주인이 갑자기 전화해서 보증금을 더 올려달라고 하면 당황스럽습니다. 지금이 계약 갱신 시점인지, 그냥 요구인지부터 따져봐야 거절 여부가 달라집니다.

먼저 계약 갱신 시점인지부터 확인하세요

보증금 증액 요구가 효력을 가지려면 시점이 중요합니다. 계약 만료가 한참 남았는데 집주인이 일방적으로 증액을 요구하는 경우와, 갱신 시점이 다가와서 재계약 조건으로 증액을 제시하는 경우는 법적으로 다르게 취급됩니다.

계약 기간 중에는 임대인이 임의로 보증금을 올려달라고 요구해도 세입자가 동의하지 않으면 그 요구만으로 계약 조건이 바뀌지 않습니다. 계약서에 명시된 금액과 기간이 우선입니다.

반면 갱신 시점이라면 임대인이 증액을 요구할 수 있는 근거가 생기지만, 이때도 무제한으로 올릴 수 있는 것은 아니고 법으로 정한 증액 한도가 적용됩니다. 정확한 한도는 해마다 조정될 수 있으니 국토교통부나 주택임대차분쟁조정위원회에서 최신 기준을 확인하세요.

계약갱신청구권을 쓸 수 있는지 점검하세요

세입자에게는 한 차례 계약을 연장할 수 있는 권리가 법으로 보장되어 있습니다. 이 권리를 행사하면 임대인은 특별한 사유 없이 계약 갱신을 거절할 수 없고, 증액 역시 법정 한도 내에서만 가능합니다.

다만 이 권리를 아직 사용하지 않았는지, 혹시 이전 계약에서 이미 사용했는지 스스로 확인해야 합니다. 갱신청구권 행사 여부는 계약서와 그동안의 통지 내역을 다시 살펴보면 알 수 있습니다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우도 있는데, 이는 증액 요구와는 별개의 사안이니 혼동하지 마세요. 실거주 거절이 사실과 다르다면 이 부분도 별도로 다퉈볼 여지가 있습니다.

구두 요구에는 서면으로 명확히 답하세요

전화나 문자로 증액을 요구받았다면, 감정적으로 바로 답하지 말고 문서로 의사를 남기는 습관을 들이세요. 거절 의사를 밝힐 때도 통화 내용만으로 넘기지 말고 문자나 내용증명으로 정리해두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 중요한 근거가 됩니다.

거절의 근거는 감정이 아니라 계약서와 법 조항이어야 합니다. 계약 기간이 남아있다는 점, 혹은 갱신청구권을 행사하겠다는 점을 분명히 밝히는 것이 좋습니다.

만약 임대인이 거절을 이유로 계약 해지나 퇴거를 압박한다면, 이는 또 다른 문제이니 섣불리 짐을 싸지 말고 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단 상담을 먼저 받아보세요.

보증금을 올려주는 것이 유리할 때도 있습니다

무조건 거절이 능사는 아닙니다. 같은 지역 시세가 많이 올라 있고, 집주인과의 관계를 유지하면서 장기 거주를 원한다면 적정 수준의 증액을 받아들이는 편이 더 안정적일 수 있습니다.

이때는 주변 시세를 먼저 확인하는 것이 순서입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지나 인근 지역의 최근 거래가를 찾아보면 임대인의 요구가 합리적인 수준인지 가늠할 수 있습니다.

증액에 합의한다면 반드시 새 계약서를 작성하고, 늘어난 보증금에 대해 전세보증금 반환보증 가입 여부도 다시 확인하세요. 보증금이 커질수록 반환 위험도 함께 커집니다.

오늘 바로 확인하고 정리해두세요

가장 먼저 할 일은 계약서를 꺼내 계약 만료일과 갱신청구권 행사 여부를 확인하는 것입니다. 그다음 임대인의 요구가 갱신 시점의 요구인지, 아니면 기간 중 임의 요구인지 구분하세요.

증액 요구에 응할지 말지는 주변 시세와 본인의 거주 계획을 함께 고려해 결정하면 됩니다. 거절하기로 했다면 구두가 아니라 문자나 내용증명으로 남기는 것을 잊지 마세요.

판단이 어렵다면 혼자 결정하지 말고 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단에 상담을 요청하는 것이 안전합니다. 작은 확인 하나가 나중에 큰 분쟁을 막아줍니다.

오늘 할 일

• 계약서에서 만료일 확인하기
• 갱신청구권 행사 여부 점검하기
• 주변 실거래가 조회하기
• 거절 의사 문자로 남기기
• 필요시 분쟁조정위원회 상담받기

자주 묻는 질문

묵시적 갱신 상태인데 증액 요구를 받았어요, 거절할 수 있나요

묵시적 갱신은 기존 조건대로 자동 연장된 것으로 보기 때문에 원칙적으로 임대인이 일방적으로 증액을 요구할 근거가 약합니다. 다만 구체적 상황에 따라 다를 수 있으니 주택임대차분쟁조정위원회에서 확인해보세요.

이미 갱신청구권을 한 번 썼는데 또 증액 요구가 왔어요

갱신청구권을 이미 사용했다면 이후 재계약은 새로운 계약으로 취급될 가능성이 있어 증액 협상의 성격이 달라집니다. 계약서와 그동안의 통지 이력을 가지고 법률구조공단이나 분쟁조정위원회에 상담받아보시길 권합니다.

증액을 거절했더니 집주인이 계약을 해지하겠다고 해요

정당한 거절에 대한 보복성 해지는 법적으로 제한될 수 있으니 임의로 짐을 빼지 말고 먼저 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단에 상담하세요. 상황을 문서로 정리해두는 것도 중요합니다.

신청·조회 바로가기

국토교통부 실거래가 ›주택도시보증공사(HUG) ›전세보증금 반환보증

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※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 제도와 지원 내용은 변경될 수 있습니다. 신청 전 해당 기관에서 최신 내용을 확인하세요.