용산구 전세보증금 9.8억원, 고금리 시대에 '경제적 선택'이 흔들리다
2024년 9월부터 2026년 2월까지 18개월간 용산구 아파트 평균 전세보증금은 7.8억원에서 9.8억원으로 2억원 상승했습니다. 같은 기간 기준금리는 인하기를 거쳐 현재 2.5% 수준에서 안정화되면서, 전세 대출금리도 4~5% 선에 고착되었습니다. 높아진 보증금과 고착된 금리가 만나면서, 세입자가 마주한 선택의 기준이 근본적으로 바뀌고 있습니다.
18개월 만에 2억원 오른 보증금, 지난 석 달은 연속 상승
용산구 아파트 전세보증금은 2025년 12월부터 2026년 2월까지 연속 상승을 기록했습니다. 2025년 12월 9.0억원에서 2026년 1월 8.9억원으로 잠시 내렸다가, 2026년 2월 다시 9.8억원으로 올라섰습니다. 이 수준은 관찰 구간 중 최고치입니다.
더 넓게 보면 상승세는 더 뚜렷합니다. 2024년 9월 7.8억원이던 보증금이 지난 18개월간 2억원 올랐다는 뜻입니다. 같은 기간 최저는 2025년 2월의 7.7억원이었으므로, 변동 폭도 상당했습니다. 특히 최근 석 달의 연속 상승은 보증금이 여전히 오르는 추세 속에 있음을 시사합니다.
그런데 이 상승이 벌어진 바로 그 시점에, 금리의 방향이 바뀌었습니다.
금리 인상기 끝나고 고착된 4~5% 대 전세 대출금리
한국은행 기준금리는 2024년 10월부터 2025년 5월까지 3.5%에서 2.5%로 총 4차례 인하되었습니다. 이후 2026년 1월 기준금리는 2.5%로 동결되었으며, 현재까지 이 수준이 유지되고 있습니다. 금융감독원 금융기관 공시에 따르면, 2024년 하반기 이후 서울 주요 지역 전세 대출금리는 평균 4.0~5.0% 수준으로 형성되어 있습니다.
기준금리가 통상 전세 대출금리보다 1~2%포인트 낮다는 점을 고려하면, 현재의 4~5% 대 금리는 당분간 이 수준에서 안정화될 가능성이 높습니다. 세입자 입장에서는 높아진 보증금을 차입으로 충당할 때, 과거처럼 낮은 금리를 기대하기 어려운 상황이 된 것입니다.
높아진 보증금과 고착된 금리 수준이 만나면서, 예상과 다른 계산이 나타나기 시작했습니다.
보증금 차입 비용이 월세 수준으로 부담되는 역설
9.8억원의 보증금을 마련할 때, 자산으로 충당할 수 있는 비율은 사람마다 다릅니다. 보증금의 30%를 대출로 충당할 경우 약 2.94억원을 차입하게 되며, 금리 4.5% 적용 시 연간 약 1,323만원의 이자 부담이 발생합니다. 월 기준으로는 약 110만원입니다.
보증금의 40%를 대출로 충당하는 경우라면 더 극적입니다. 약 3.92억원을 차입하게 되고, 같은 금리에서 월 이자 부담은 약 147만원에 달합니다. 이는 용산구 아파트의 평균 월세 350~400만원대의 35~40%에 해당하는 규모입니다.
따라서 전세와 월세의 선택 기준이 더 이상 '보증금의 유무'가 아니라 '실제 월 지출액의 비교'로 바뀌어야 합니다.
고가 전세 지역이 맞닥뜨린 구조적 변화
과거 전세 이자가 월 50~80만원대 수준이었던 시대와 비교하면, 현재의 상황은 완전히 다릅니다. 낮은 금리에서는 전세보증금이 높더라도 차입 비용이 무시할 수 있는 수준이었으니, 전세는 '경제적 선택'이라는 공식이 성립했습니다. 하지만 금리가 4% 이상 고착된 상황에서 보증금까지 높아지면, 그 공식은 작동하지 않습니다.
용산구의 사례는 서울 전역의 고가 전세 지역에 닥칠 변화를 미리 보여줍니다. 보증금이 높을수록, 금리가 높을수록, 전세는 더 이상 자명한 '경제적 선택'이 아닐 수 있다는 뜻입니다. 이제 세입자는 보증금 규모뿐 아니라 금리 비용까지 함께 계산하는 선택을 강요받고 있습니다.
당신의 갱신 시점에 실제 월 지출액을 계산해야 할 때
용산구에서 세를 들거나 갱신하려는 세입자가 할 수 있는 일은, 더 이상 '전세냐 월세냐'를 지역과 이웃의 관례로만 판단하지 않는 것입니다. 당신의 보증금 마련 능력, 현재 금리 수준, 그리고 거주 기간을 고려해 실제 월 지출액을 계산하는 수밖에 없습니다.
구체적으로는 여러 기관의 전세 대출금리를 비교할 가치가 있습니다. 지역별·기관별로 금리가 1~2%포인트 편차를 보이므로, 비교 과정만으로도 월 10~20만원의 비용 차이를 만들 수 있습니다. 2026년 7월 기준금리가 2.5%에서 2.75%로 인상된 것으로 보아, 향후 차입 비용은 더욱 증가할 가능성도 있습니다.
이제 보증금 규모는 선택의 기준이 아니라 계산의 출발점일 뿐입니다.
| 시점 | 억원 |
|---|---|
| 202509 | 7.9 |
| 202510 | 8.5 |
| 202511 | 9 |
| 202512 | 9 |
| 202601 | 8.9 |
| 202602 | 9.8 |
자료: 국토교통부 실거래가 · 한국은행 ECOS
※ 이 글은 공개 통계를 정리한 일반 정보이며, 투자·법률·의료 자문이 아닙니다.