전세 재계약 앞두고 보증금 올려달라는 집주인, 한도 있을까
계약 갱신 시점에 집주인이 보증금을 올려달라고 하면 당황스럽습니다. 얼마까지 올릴 수 있는지, 거부할 수는 없는지 궁금하실 텐데 하나씩 짚어보겠습니다.
갱신청구권을 쓸 때와 새로 계약할 때는 다릅니다
먼저 지금 상황이 '계약갱신청구권'을 쓰는 갱신인지, 아니면 임대인과 합의로 새로 계약서를 쓰는 재계약인지부터 구분해야 합니다. 갱신청구권을 행사하는 경우에는 임대차보호법에서 정한 증액 한도가 적용됩니다.
반면 세입자가 갱신청구권을 이미 썼거나 쓰지 않기로 하고 집주인과 새로 협의해서 계약하는 경우라면, 이 법정 한도가 적용되지 않고 시세에 따라 자유롭게 정해질 수 있습니다. 내가 어떤 상황인지부터 명확히 해두는 게 첫 단계입니다.
법정 증액 한도는 비율로 정해져 있지만 숫자를 외울 필요는 없습니다
주택임대차보호법은 갱신 시 보증금 증액에 상한 비율을 두고 있습니다. 다만 이 비율은 법 개정으로 바뀔 수 있고, 지역별로 별도의 증액 상한을 조례로 정하는 경우도 있어 한 번에 외워두기보다는 계약 갱신 때마다 확인하는 습관이 필요합니다.
가장 정확한 방법은 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 해당 조항을 직접 찾아보거나, 거주지 관할 주택임대차분쟁조정위원회 또는 지자체 전월세지원센터에 문의하는 것입니다. 부동산 중개업소에서도 최신 기준을 안내받을 수 있습니다.
인터넷에 떠도는 정보 중에는 예전 기준이 그대로 남아 있는 경우가 많으니, 날짜가 최신인지 꼭 확인하세요.
직전 계약 보증금이 기준이 된다는 점을 기억하세요
증액 한도를 계산할 때 기준이 되는 것은 '직전 계약의 보증금'입니다. 즉 이번에 올릴 수 있는 금액은 현재 살고 있는 계약서에 적힌 보증금을 기준으로 계산됩니다.
만약 중간에 월세와 보증금을 서로 전환한 이력이 있다면 환산 방식이 복잡해질 수 있으므로, 이 경우에는 계산을 혼자 하지 말고 분쟁조정위원회나 법률 상담을 통해 확인받는 것이 안전합니다.
집주인이 한도를 넘겨 요구하면 거부할 근거가 있습니다
갱신청구권을 행사하는 상황에서 집주인이 법정 한도를 넘는 증액을 요구한다면, 세입자는 이를 거부할 권리가 있습니다. 집주인이 응하지 않더라도 세입자는 기존 조건으로 갱신을 주장할 수 있습니다.
다만 실제 상황에서는 집주인과의 관계, 재계약 여부에 대한 불확실성 때문에 세입자가 선뜻 거부하지 못하는 경우도 많습니다. 이럴 때는 감정적으로 대응하기보다 서면으로 의사를 명확히 남기고, 필요하면 분쟁조정위원회의 조정 절차를 이용하는 것이 좋습니다.
등기사항증명서를 통해 집주인의 소유권 관계나 근저당 설정 여부도 함께 확인해두면, 보증금을 올려줄지 말지 판단하는 데 참고가 됩니다.
보증금을 올려주기로 했다면 보증보험 가입도 함께 점검하세요
보증금 증액에 합의했다면, 늘어난 보증금 전체에 대해 전세보증금 반환보증에 다시 가입할 수 있는지 확인해두는 것이 좋습니다. 주택도시보증공사를 통해 가입 가능 여부와 한도를 점검할 수 있습니다.
증액분에 대한 확정일자도 다시 받아야 그 금액까지 우선변제권이 적용되니, 계약서 작성 후 바로 동 주민센터나 등기소를 통해 처리하세요.
오늘은 이것부터 확인하세요
지금 바로 해야 할 일은 내 계약이 갱신청구권 행사인지 새 계약인지 구분하고, 직전 계약서의 보증금을 다시 한번 확인하는 것입니다. 그 다음 국가법령정보센터나 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 현재 적용되는 증액 상한 비율을 확인하세요.
집주인의 요구가 한도를 넘는다고 판단되면 서면으로 의견을 전달하고, 필요하면 조정위원회 상담을 신청하는 것이 감정 소모 없이 문제를 푸는 방법입니다.
오늘 할 일
- 내 계약이 갱신인지 새 계약인지 확인하기
- 직전 계약서 보증금 금액 다시 확인하기
- 국가법령정보센터에서 최신 증액 비율 찾아보기
- 등기사항증명서로 집 상태 점검하기
- 증액 합의 시 확정일자 다시 받기
자주 묻는 질문
집주인이 구두로만 증액을 요구하면 어떻게 하나요?
구두 요구는 법적 효력을 판단하기 애매하므로 반드시 문자나 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 다시 요청해 받아두세요. 분쟁이 생기면 서면 기록이 중요한 증거가 됩니다.
월세를 보증금으로 전환하면서 동시에 보증금을 올리는 경우도 한도가 적용되나요?
전환과 증액이 함께 일어나는 경우 계산이 복잡해질 수 있어 일괄적으로 답하기 어렵습니다. 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 상담을 통해 개별적으로 확인받는 것이 안전합니다.
상가임대차에도 같은 증액 한도가 적용되나요?
상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 별도의 기준을 두고 있어 동일하게 적용되지 않습니다. 상가라면 상가임대차보호법 관련 조항을 별도로 확인하세요.
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